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2014京城四大地王錢景

2020-01-25 00:19:35来源:励志吧0次阅读

农展馆:或成北京高端住宅价格新标杆

7. 万元/平方米,这是全国单价地王农展馆地块的楼面价,这一楼面价甚至超出了周边区域一些在售商品房价格但地王的缔造者——融创集团董事长却认为这个价格不贵,“谁买都是地王”

农展馆地块位于北京三环边四环内,属CBD核心区,临近燕莎商圈、第二使馆区,被认为是东三环成熟片区的绝版地块据公开资料显示,该地块东至规划枣营西一路,南至老干部服务处,西至农展馆,北至枣营正街宗地建设面积为2.5万平方米,建筑规模不大于5.9万平方米今年9月4日,该地块被融创集团以总价21亿元、外加异地建设27.8万平方米医院的代价竞得,加上医院建设成本,实际成交总价为4 .24亿元,折合楼面价7. 1万元/平方米,创造了全国单价地王

当天,孙宏斌在微博上回应拿地原因:“一是这地是北京的绝版地块;二是价格在我们的预期内;三是我们有能力把她做成北京甚至全国最好的项目,不辜负她的绝代风华我们很多地选择不参与,很多地选择放弃其实战略就是选择,人生就是选择选择,要坚决;舍弃,更要坚决唯如此,才可能做成点事”

热点项目

● 红玺台:地处太阳宫板块核心区,均价8.2万元/平方米,主推240— 10平方米精装大户型,社区面积11万平方米,571户

●霄云路8号:位于朝阳区霄云路,均价15万元/平方米,目前主推450—520平方米四到五居,12000元/平方米精装修标准

● 首创禧瑞都·天禧:位于东三环,均价12万元/平方米,主力户型 70—400平方米,精装修标准1万元/平方米左右

二手楼盘

● 世茂宫园:位于东三环北路,在拍出农展馆地王的9月份,成交价格明显提升,为6.4万元/平方米,随后价格回落,12月份成交均价5.9万元/平方米左右

● 农展南里:位于农展馆南里,12月成交均价4.8万元/平方米,2000年建成

企业观点

●懋源置业红玺台营销总监 赫蒙:展馆确实是难得的好地块,但最关键的还是要看自身的产品品质,不能只靠地块去拉升产品对房企来说,在拥有好的地块的基础上,要深入思考如何发挥板块的优势,使之转化为溢价能力

●亚豪机构品牌推广部总监 郭毅:地王的出现有可能会提升心理预期,但对区域价格不会产生太大影响,更多的是对北京豪宅市场的影响,可能会成为未来豪宅价格的标杆,提振北京豪宅的参照价格

观察

业内人士测算,按照7. 万元/平方米的楼面价,融创农展馆项目未来的售价至少在15万元/平方米以上在融创苏州桃花源的发布会上,孙宏斌抛开当天的主角桃花源项目,拿出很长时间解答媒体关于融创拿地的疑惑,尤其是农展馆地块他表示,农展馆地块未来项目的售价将在15万元/平方米以上,更放话临湖位置的房源将超过 0万元/平方米这一价格预期已经超过了北京目前所有的在售物业,项目一旦入市,将会成为北京高端住宅市场的标杆价格,无疑提振了整个北京高端住宅市场的价格预期

从地王到楼王,在融创的强大销售执行力下,看上去是顺理成章的事,为什么孙宏斌会如此刻意答案是:他也感受到压力农展馆地块确实有着令人艳羡的地理位置、市区内比较稀缺的景观资源,但独木难成林,北京楼市的区域运作规律向来是“互相帮衬、集体上涨”,农展馆地块可谓孤军奋战;另外,作为一个地块狭小的mini项目,户型设计、高端会所配套等各方面都面临巨大挑战,对融创来说,如何为此项目做出高端住宅应有的高附加值,仅靠地段和有限的景观资源远远不够

2014年,关注农展馆地块的后续,就是关注高端住宅在产品设计、营销理念上能达到的高度,而 0万元/平方米的价格宣言,反而显得不那么重要了

亦庄:京南高端及高端改善住宅聚集地

今年以来,亦庄区域成交了10余宗热门地块其中,融创与(,)联合体拿下的两宗位于大兴亦庄新城的住宅地块,纷纷创下高楼面价之后,首开和住总联合体又拿下了亦庄经济技术开发区河西区的住宅地块据计算,如果剔除公租房面积,按照5000元/平方米的建安成本计算,该地块楼面价将高达 8160元/平方米

作为京城各大新城中最大的“潜力股”之一,亦庄新城极具区域标杆的明显要素亦庄是北京市唯一的国家级经济技术开发区,历经20年,已汇聚108家世界500强企业、国内知名企业4000多家从区域价值看,2009年,亦庄迎来北京市启动的2900亿元投资的“城南计划”,欲将亦庄打造成为功能齐备的国际化新城,201 年,加大南城扶持力度, 960亿元托起南城,亦庄正在从单一的经济技术开发区向综合性新城转变

热点项目

● 亦庄金茂悦:位于博兴西路与泰河三街交叉口 ,一期主打面积1 0、150平方米左右的 .5居,1月中旬加推平方米精装 .5居房源,均价 000- 6000元/平方米

● 枫丹壹:位于三海子东路和凉水河一街交叉口往右,沿凉水河一街 00米左右目前有一期少量房源在售,基本为120平方米 居、145平方米4居,精装修均价 5000元/平方米

● 金第万科金域东郡:位于博兴八路与泰河三街交叉口西200米,项目11、1 号楼少量90平方米 居房源在售,均价 1500元/平方米起

● (,)海梓府: 位于泰河二街与博兴西路交汇,有花园洋房产品和叠拼房源

二手楼盘

● 林肯公园:位于荣华北路,项目二手房成交均价在11月时达到高峰, .6万元/平方米,目前报价有小幅回落,为 .5万元/平方米左右

●金地格林小镇:位于天宝中街2号,目前二手房均价在 .4万元/平方米左右

企业观点

●亦庄金茂悦项目营销负责人:去年起,多个一线房企纷纷进驻亦庄,推高整个亦庄区域楼面价格,提升了区域住宅品质及整体高端定位

在对亦庄金茂悦的客户调查中显示,亦庄区域地段的发展潜力价值是首先被置业者关注的要素之一不少准业主表示,眼看亦庄楼面价格越来越高,现在正是置业亦庄的良好时机,同时享受区域内已完善的各项配套优势,并享有未来区域升值空间

观察

目前,区域云集了万科、方兴、融创、保利、葛洲坝、中信等诸多房地产巨头,再加上今年以来入市开盘的纯新盘高端及高端改善产品,如融创枫丹壹以及亦庄金茂悦等,区域整体住宅品质得到了极大提升再加上亦庄的生态环境、区域成熟度、交通条件等优势因素利好,区域价值日渐凸显据来自市场的信息,明年将有更多高端及改善型项目开盘入市,市场势必迎来新一轮竞争

万柳:绝版高端住宅区迎来绝版高端住宅

万柳区域,是海淀区传统高端社区腹地,也是海淀核心区内最后一块优质土地该区域楼盘未来拥有交通便利、比邻皇家园林等地利优势同时,这里地处学区,拥有(,)三小、人大附中等稀缺教育资源

万柳板块古承皇家园林文脉,生态优越;今为海淀区核心成熟区域,配套完备从交通情况看,区域属于西北三环和四环之间城市核心区,交通便利区域附近还有皇家园林颐和园、万柳国际高尔夫俱乐部、万柳长春健身园、万柳购物中心等健身休闲场所以及海淀妇幼医院、北大口腔医院、北医三院、西苑中医院、总医院第一附属医院、北京空军总医院、海军总医院等全国知名治疗机构

热点项目

● 万柳书院:中赫置地打造,是层的花园式多层住宅周边有万城华府等楼盘

二手楼盘

万柳商圈目前有万城华府、碧水云天、光大水墨、万泉新新家园、涧桥泊屋等项目,万城华府二手房1月成交均价104496元/平方米,10月二手房成交均价119510元/平方米,碧水云天二手房1月成交均价66617元/平方米,10月二手房成交均价119510元/平方米,光大水墨二手房1月成交均价70 6 元/平方米,10月二手房成交均价9 576元/平方米,万泉新新家园1月成交均价68 1元/平方米,10月二手房成交均价82 1元/平方米

企业观点

●中赫集团发言人朱敏:继钓鱼台七号院之后,中赫置地在万柳地区打造的万柳书院项目目前主体结构已经封顶,将于2014年推出市场户型面积为 0平方米,共48种户型,精装修交付

观察

拥有高尔夫球场、昆玉河以及中关村三小的万柳区域,作为中关村的后花园,向来是北京最低调、但又最昂贵的真正高端住宅区遍寻北京三、四环之间,类似这种依托核心商圈、又兼具优质配套、良好生态环境、优质教育资源的区域,也仅此一家遗憾的是,该区域自2006年之后就没有新盘供应,除万柳书院外,其余皆为二手房,目前区域二手房房价逼近10万元/平方米

饥渴多年的万柳迎来最后一块地的供应,也无怪乎引得众多高端住宅开发商血拼中赫置地以楼面价超过4万元/平方米的代价拿下该项目,如果能在产品设计、新技术运用、筑造品质、物业服务等多方面综合素质有所提升,2014年项目推出的时候,受关注程度不会低于钓鱼台七号院当年在市场的影响力

孙河:依托中央别墅区的后起之秀

2012年9月,起始楼面价仅次于万柳地块的朝阳区孙河乡北甸西村二类居住用地,龙湖地产终以2万元/平方米的楼面价竞得该地块,成为首家进驻孙河组团的房企201 年1月,朝阳孙河乡北甸西村w地块竞争颇为激烈,福州泰禾房产以2.9万/平方米的楼面价竞得此地块201 年2月28日,孙河两地块分别经过现场25轮和21轮竞价,均被北京首开以2.6万元/平方米的楼面价竞得201 年7月2 日,朝阳区孙河组团迎来了第五宗地块——孙河乡西甸村HIJ地块的拍卖,最终被中粮地以总价2 .6亿元竞得业内人士预测,该地块剔除公租房后的楼面价可达万元/平方米,至此,孙河组团迎来了地价的高峰

二手楼盘

● 财富公馆:位于朝阳区孙河乡苇沟村,面积1500平方米-1700平方米,单价在 万元-4万元/平方米

热点项目

● 龙湖·双珑原著:一期24套房源已经全部售罄,单价在4.5万元-6万元二期主推 平方米类独栋产品,价格待定,项目为城市低密产品

● 泰禾·北京院子:预计2014年开盘,项目已于今年7月1 号开放售楼处,9月7日样板间已开放项目以独院、联排别墅产品为主

企业观点

●(,)总裁助理、品牌总监沈力男:鉴于北京院子的楼面价比双珑原著的楼面单价高出近1万元,且开盘时间有所延后,北京院子的单价也许会高于双珑原著,(,)的产品价格有望突破10万元/平方米

●龙湖地产负责人:据北京市房地产交易管理统计发布的《201 年月北京别墅销售榜单》显示,龙湖·双珑原著以11.54亿元的销售额位列第三可见,除了产品本身的优质以外,孙河板块的区位价值也深得市场认可

观察

孙河的“暗战”在201 年已经打响:泰禾的北京院子用太庙的一场豪华仪式,向区域的先行者——龙湖双珑原著叫板,后者的亮相选择在明城墙遗址公园用带着“皇气”的场地来给项目价值张本,在这一点上,两个正面竞争的项目可谓心有灵犀

孙河,无疑是今年最具看点的板块——当中粮将区域楼面价推高至近5万元/平方米之后,这个板块俨然成为北京楼市、乃至中国楼市第一板块按理说,楼面价2万元的龙湖双珑原著、楼面价2.9万元的泰禾北京院子,现在正是坐享土地升值的欢乐时刻

区域拿地开发商均信誓旦旦“唱多”,中粮地王也给了唱多的底气,但在行动上,已经开盘的两个项目却并非“做多”的姿态龙湖一次性拿下项目可售房源销售证,不是长线慢销利润最大化的打法;北京院子的发布会上,泰禾老板黄其森也明言要一年半清盘孙河的未来或许遍地是,但看样子先行者都不打算慢慢捡了

孙河是好,但谈不上稀缺——这一点与万柳地王形成鲜明对比别墅集中供应,定位又接近,是“刺刀见红”的竞争如要坐等升值,按传统高端住宅别墅拉长销售周期的做法,则要承担极大的不确定性风险对泰禾这样的高负债企业来说,这种风险,恐怕承担不起

高周转,是一个好听的词儿,但高端住宅高周转,市场上并无太多成功案例可参考龙湖双珑原著销售喜人博了个好彩头,随着北京院子漫长蓄客期的结束,2014年,孙河板块正面角逐重头戏即将登场,区域竞争大幕正徐徐拉开

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