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謹防杠桿放大風險

2020-01-16 19:15:57来源:励志吧0次阅读

□本报 杨志刚

下调资本金比例为房地产公司打了一针强心剂,刺激着高价抢地、捂盘惜售的一幕幕活剧再次上演应该清醒地看到,下调商品房资本金比例是一把双刃剑,刺激土地市场活跃的同时,也为未来房地产市场的调整埋下了伏笔应加大推地的规模和速度,防止地价推升房价带来的金融风险

虽然地产商拿地不能动用贷款,只能动用自有资金,但整个项目的资金压力毕竟小了很多,再加上市场持续回暖,地产商拿地的积极性大增,在北京等一线城市,疯狂抢地的一幕已经重现

以北京为例,虽然根据易居中国综合研究部的研究报告,北京的商品房空置率在全国位居前列,但最近开发商拿地一点都不含糊,连通州的非核心地块都可以拍出5000元/平方米的楼面地价,疯狂的气氛弥漫在土地市场上

值得注意的是,资本市场非常配合地产商的拿地行为,净负债率高、积极拿地的公司,股价表现最为抢眼可以预计,如果楼市景气度继续维持,腰包鼓起来的地产商高价抢地将成为普遍行为,上市公司的高价融资必将随之而来如果土地市场和商品房市场日后出现明显调整,吃亏的将不仅仅是开发商和银行,也包括广大股民甚至机构投资者

在地产市场中,扮演着最关键的角色最近,国家税务总局发布《土地增值税清算管理规程》,又提出酝酿开征物业税,被认为是对房价上涨的警告但物业税毕竟难以在短期内开征,严格清算土地增值税不会改变楼市发展的大趋势,有必要从土地这个源头上防范地产市场的风险包括开发商在内的许多业内人士呼吁,为了防止高价抢地之风蔓延,就应该加大推地的规模和速度,“不紧不慢”的推地方式并不可取

有研究人士认为,下调商品房项目资本金比例,不是因为开发商缺钱,而是要鼓励开发商以合理的价格消化存货,从而能更快地利用高杠杆开发新项目,使商品房供给自然增加,不至于出现供不应求现象,房价也不会涨得太快

这种观点比较适用于大型开发商由于开发规模大,大型开发商追求快速的资金周转率,较少采用捂盘惜售的销售手段,下调资本金比例可以在一定程度上促使其增加商品房供应量

但对于中小型开发商来说,其开发规模较小,更依靠单个项目的利润率,在市场持续回暖、利率较低的大环境下,指望其以“合理价格”推盘并加快开发速度并不现实而且,从北京土地市场的情况来看,中小型开发商拿地的热情非常高,成为地价上涨的重要推动力量土地市场和商品房市场一旦出现调整,中小型公司受到的冲击会更大

因此,在下调商品房项目资本金比例的同时,应密切关注房地产市场的动向,一旦疯狂拿地之风蔓延,应迅速加大推地规模,切实防范市场调整的风险

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